摘要：我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入，为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用，但同时也产生了一些负面影响，如金融风险加剧，消费者权益受侵害等现象。因此，我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
（一）概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
（二）特征
1．商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2．商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3．我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（一）商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
（二）因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
（三）商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
（一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。
（二）建立开发商信息披露制度
在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
（三）建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
（四）其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。
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伊犁州产品质量检验所 赵研
江西省水资源条例
江西省人大常委会
江西省水资源条例
文号:江西省人大常委会公告第71号
江西省水资源条例
(2006年3月30日江西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过)
第一章 总则
第一条 为合理开发、利用、节约、保护和管理水资源，发挥水资源的综合效益，保护生态环境，实现水资源的可持续利用，适应国民经济和社会发展的需要，根据《中华人民共和国水法》等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内开发、利用、节约、保护和管理水资源，适用本条例。
本条例所称水资源，包括地表水和地下水。
第三条 水资源属于国家所有。
对水资源依法实行取水许可制度和有偿使用制度。
第四条 开发、利用、节约、保护水资源，应当全面规划、统筹兼顾、标本兼治、综合利用、讲求效益，发挥水资源的多种功能，协调好生活、生产经营和生态环境用水。
第五条 县级以上人民政府应当加强水资源的开发、利用、节约、保护和管理工作，并将其纳入本级国民经济和社会发展规划。
第六条 各级人民政府，以及报刊、广播、电视、网络等媒体应当加强对保护水资源和节约用水的宣传教育。
第七条 省人民政府水行政主管部门负责全省水资源的统一管理和监督工作。
设区的市人民政府、县级人民政府水行政主管部门按照规定的权限，负责本行政区域内水资源的统一管理和监督工作。
县级以上人民政府有关部门按照职责分工，负责本行政区域内水资源开发、利用、节约和保护的有关工作。
第八条 任何单位和个人有依法保护水资源和节约用水的义务。
鼓励单位和个人依法开发、利用水资源，并保护其合法权益。
在开发、利用、节约、保护和管理水资源等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。
第二章 水资源规划
第九条 开发、利用、节约和保护水资源，应当按照流域、区域统一制定规划。规划分为流域规划和区域规划。流域、区域规划包括综合规划和专业规划。流域范围内的区域规划应当服从流域规划，专业规划应当服从综合规划。
第十条 赣江、抚河、信江、饶河、修河及其重要一级支流的流域综合规划和全省水资源区域综合规划，由省人民政府水行政主管部门会同同级有关部门和有关设区的市人民政府编制，报省人民政府批准，并报国务院水行政主管部门备案。
前款规定以外的其他江河的流域综合规划和区域综合规划，由设区的市、县级人民政府水行政主管部门，会同同级有关部门、有关人民政府按照管理权限编制，报本级人民政府批准，并报上一级人民政府水行政主管部门备案。
流域专业规划和区域专业规划由县级以上人民政府有关部门根据职责分工组织编制，征求同级其他有关部门意见后，报本级人民政府批准。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十一条 县级以上人民政府水行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门和有关部门，按照流域综合规划、水资源保护规划和经济社会发展要求，拟定江河、湖泊等水域的水功能区划。
下列水域的水功能区划，由省人民政府水行政主管部门会同省环境保护行政主管部门和有关部门拟定，报省人民政府批准，并报国务院水行政主管部门、环境保护行政主管部门备案：
(一)鄱阳湖，东江源区，赣江、抚河、信江、饶河、修河干流及其重要的一级支流；
(二)国家级和省级自然保护区的用水水域，以及重要鱼类洄游和繁殖的水域。
其他水域的水功能区划，由设区的市、县级人民政府水行政主管部门按照管理权限会同同级环境保护行政主管部门和有关部门拟定，报本级人民政府批准，并报上一级人民政府水行政主管部门、环境保护行政主管部门备案。
第十二条 经批准的规划是开发、利用、节约和保护水资源的依据，必须严格执行。
经批准的规划需要修改时，必须按照规划编制程序经原批准机关批准。
第三章 水资源保护和开发利用
第十三条 各级人民政府应当采取有效措施，加强江河、湖泊、水库、湿地和自然植被的保护，涵养水源，防治水土流失，防止水体污染和水源枯竭，改善生态环境。
第十四条 发生严重旱情或者出现生态用水需要的情况时，灌溉、供水、水电等各类水工程的使用者或者所有者，应当服从水行政主管部门的用水统一调度安排。
第十五条 县级以上人民政府水行政主管部门应当按照水功能区对水质的要求和水体自然净化能力，核定该水域的纳污能力，向同级环境保护行政主管部门提出该水域限制排污总量的意见。
第十六条 县级以上人民政府水行政主管部门应当加强水资源监测站网的规划和建设，对水功能区的水质状况进行监测，发现重点污染物排放总量超过控制指标，或者水功能区的水质未达到水域使用功能对水质的要求的，应当及时报告有关人民政府采取治理措施，并向同级环境保护行政主管部门通报。
水行政主管部门和环境保护行政主管部门的水质监测数据、资料应当实行共享。水质监测结果应当定期向社会公布。
第十七条 各级人民政府应当依法严格实施饮用水水源保护区制度，防止水源污染，保证城乡居民饮用水安全。饮用水水源保护区由省人民政府划定。
第十八条 在饮用水水源保护区内禁止下列行为：
(一)设置排污口；
(二)向水体排放油类、酸液、碱液、剧毒废液及其他污染水体的废液；
(三)在水体清洗装贮过油类或者有毒污染物的车辆和容器；
(四)向水体排放、倾倒工业废渣、生活垃圾、医疗垃圾等固体废弃物；
(五)在水体进行产业化养殖，经营餐饮、娱乐项目；
（六）新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；
（七）设立装卸垃圾、油类及其他有毒有害物品的码头；
(八)违反法律、法规规定的其他行为。
县级以上人民政府应当责成有关部门对饮用水源保护区内已设置的排污口和其他主要污染源进行调查，提出整治方案，报本级人民政府批准实施，并按照整治方案，责令排污口设置单位和污染物排放单位限期整改。有关单位不得拒绝、拖延。
第十九条 各级人民政府应当制定城乡饮用水安全保障应急预案，当饮用水水质发生重大变化，达不到饮用水标准，或者供水水量严重不足时，及时启动应急预案。
第二十条 在江河、湖泊、水库管理范围内，取土、挖砂、采矿、兴建各类工程，以及利用水域进行旅游开发等生产经营活动的，应当依法办理有关审批手续，采取防护性措施，防止水土流失和破坏、污染水资源。
第二十一条 国有水工程及设施，由县级以上人民政府水行政主管部门依照下列规定标准，报请县级以上人民政府划定管理和保护范围：
（一）赣江、抚河、信江、饶河、修河及鄱阳湖保护农田5万亩以上的圩堤，其管理范围为迎水面堤脚外30—50米（水平距离，下同），背水面距堤脚外（其中险段为压浸台脚外）不少于30米；在堤内外的管理范围边缘各延伸80—200米为保护范围。
（二）水库库区设计洪水以下（包括库内岛屿），大坝两端周边和下游坝脚外，大型水库不少于100米，中型水库不少于50米（非主要副坝可适当减少），水电站大坝两端、下游坝脚外，厂房周边不少于50米，溢洪道、泄水闸两侧各10—20米为管理范围；管理范围外延100－500米，水电变电站周边50米为保护范围。
（三）大型水闸上下游河道各200—500米、左右边墩翼墙外50—200米，中型水闸上下游河道各100—250米、左右边墩翼墙外25—100米，大型泵房及进出水池口外50米，中型泵站房及进出水池口外30—50米为上述工程的管理范围。以上工程根据实际需要划定保护范围。
（四）5万亩以上灌区的干支渠的设计开挖边线或者堤脚外设计边坡1—5米（边山渠道开挖线外5—10米），渠道配套的建筑物边线外5—10米为管理范围。渠道根据实际需要划定保护范围。
（五）其他江湖圩堤、小型水库、涵闸、泵站、5万亩以下灌区渠道工程等，可参照前四项规定的标准划定管理范围和保护范围。
其他所有制水工程的保护范围，由业主依照前款规定报请县级人民政府划定。
第二十二条 开发利用水资源，应当统筹安排，优先开发利用地表水，合理开采地下水。
第二十三条 开发利用地表水，应当维持江河的合理流量和湖泊、水库的合理水位，维护水体的自然净化能力，防止对生态环境造成破坏。
在水资源紧缺地区，应当限制耗水量高的工业、农业和服务业项目。水资源紧缺地区的范围由县级以上人民政府在水资源规划中确定。
第二十四条 开发利用地下水，应当符合地下水开发利用规划的要求，控制超采、滥采地下水，防止地面沉降、地面塌陷等地质环境灾害的发生。
在地下水严重超采地区，地下水限制开采区、禁止开采区的划定和调整方案，由省人民政府水行政主管部门会同同级国土资源和建设行政主管部门，根据地下水开采状况、地下水水位变化等情况编制，报省人民政府批准，并予以公告。
第四章 取水管理
第二十五条 省人民政府水行政主管部门应当会同有关部门制订全省水中长期供求规划，经省人民政府发展改革主管部门审查批准后执行。
设区的市、县级人民政府水行政主管部门应当会同有关部门，依据上一级水中长期供求规划和本地的实际情况，制订本行政区域的水中长期供求规划，经本级人民政府发展改革主管部门审查批准后执行。
第二十六条 县级以上人民政府水行政主管部门应当根据流域规划和水中长期供求规划，编制江河径流调蓄计划和水量分配方案，报本级人民政府批准。跨行政区域的径流调蓄计划和水量分配方案，由共同的上一级人民政府水行政主管部门编制，报本级人民政府批准。
编制径流调蓄计划和水量分配方案，应当服从防洪的总体安排，遵循生活用水优先的原则，并兼顾上下游、左右岸有关地区之间的利益。
第二十七条 设区的市、县（市、区）行政区域的取水许可总量控制指标，由省人民政府水行政主管部门依据全省取水许可总量控制指标，结合各地取水现状及供需情况制定，并报流域管理机构备案。
第二十八条 用水实行计量收费，超计划或者超定额部分实行累进加价制度。
直接从江河、湖泊或者地下取用水资源的单位和个人，应当向具有审批权限的审批机关提出取水许可申请，领取取水许可证，并缴纳水资源费。
有下列情形之一的，不需要办理取水许可和缴纳水资源费：
(一)农村集体经济组织及其成员使用本集体经济组织的水塘、水库中的水的；
（二）家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取水的；
(三)为农业抗旱和维护生态与环境必须临时应急取水的；
(四)为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须临时应急取水的；
(五)为防御和消除公共安全，或者公共利益的危害必须临时应急取水的。
第二十九条 新建、改建、扩建建设项目需要取水的，建设单位应当在提出取水许可申请前，委托具有建设项目水资源论证资质的单位编制建设项目水资源论证报告书。
第三十条 取水许可程序、审批权限以及水资源费的征收管理办法，按照国务院《取水许可和水资源费征收管理条例》和省人民政府的有关规定执行。
第三十一条 经批准的取水单位和个人应当在取水口装置符合国家技术标准的取水计量设施，保证计量设施正常运行，并按照规定填报取水报表。取水单位和个人不得损坏或者擅自拆除取水计量设施。
第三十二条 用水单位直接从江河、湖泊或者地下取用水资源的，应当按照批准的用水计划用水，并在每年年底前向县级以上人民政府水行政主管部门申报下一年度的用水计划，由县级以上人民政府水行政主管部门根据其用水状况和下一年度水源预测综合平衡后核定。
依法取得取水许可证的单位和个人应当按照县级以上人民政府水行政主管部门核定的取水量取水；因特殊原因需要增加取水量的，应当向颁发取水许可证的县级以上人民政府水行政主管部门提出申请，经批准后方可增加取水。
第三十三条 征收的水资源费应当全额纳入财政预算，由财政部门按照批准的部门财政预算统筹安排，主要用于水资源的节约、保护和管理，也可以用于水资源的合理开发。
第五章 节约用水
第三十四条 省有关行业主管部门应当根据本省水资源状况，制订本行业用水定额，报本级人民政府水行政主管部门和质量技术监督行政主管部门审核同意后，由省人民政府公布，并报国务院水行政主管部门和质量技术监督行政主管部门备案。
行业用水定额应当根据用水需求变化、技术进步和经济发展情况适时修订。
第三十五条 鼓励用水单位采取循环用水、污水处理再利用等措施，提高水资源的重复利用率。对水资源重复利用率高于行业规定标准的用水单位，县级以上人民政府水行政主管部门可以从水资源费中提取一定的比例给予奖励。
水资源紧缺地区应当有计划地使用再生水，城市环境、工业冷却用水等应当尽可能使用再生水。
用水超过定额的单位，应当按照国家有关规定进行节水改造，将用水量控制在用水定额以内。
第三十六条 各级人民政府和有关行政主管部门应当采取措施，推广节水工艺和节水设备、产品，组织开展节水技术的研究和指导工作，培育和发展节水产业，推进污水处理及再生利用。
第三十七条 供水企业应当对用户节约用水给予指导，加强供水、用水设施的维护管理，减少水的漏失。用水企业应当使用节水新技术、新工艺、新设备，改造落后生产工艺、设备、设施。
公共建筑、生活小区、住宅应当使用节水型器具、设备。
第三十八条 严格限制城市自来水可供区域内的各种自备水源。在城市公共供水管网覆盖范围内，不得批准新建自备取水设施取用地下水源。对原有自备水源提高水资源费征收额度，逐步削减其取水量直至取消。
第三十九条 各级人民政府在制定农业产业发展规划时，应当根据当地水资源条件，合理调整农业生产布局、种植结构，推广节水栽培技术。水资源紧缺地区应当根据当地自然条件、经济发展水平，发展耐旱作物和品种。
第四十条 各级人民政府应当加强农业节水灌溉工作，推广农业节水灌溉技术和节水灌溉设备的应用，大力推进灌区节水改造，提高水的利用效率。
第六章 法律责任
第四十一条 县级以上人民政府水行政主管部门或者其他有关部门及其工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例规定，拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分2‰的滞纳金，并处应缴或者补缴水资源费1倍以上5倍以下罚款。
第四十三条 违反本条例规定，未安装取水计量设施，或者擅自拆除取水计量设施的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令限期安装，并按照日最大取水能力计算的取水量和水资源费征收标准征收水资源费，其中，未安装取水计量设施的，处5000元以上2万元以下罚款，擅自拆除取水计量设施的，处1万元以上2万元以下罚款；情节严重的，吊销取水许可证。
第四十四条 违反本条例规定，安装的取水计量设施不合格、运行不正常，或者故意损坏取水计量设施，造成取水无法正常计量的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令限期更换或者修复；逾期不更换或者不修复的，按照日最大取水能力计算的取水量和水资源费征收标准征收水资源费，其中，安装的取水计量设施不合格的，处1000元以上1万元以下罚款，故意损坏取水计量设施的，处5000元以上1万元以下罚款；情节严重的，吊销取水许可证。
第四十五条 违反本条例第三十二条第二款规定，未经批准擅自增加取水量的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令其停止违法行为，限期改正，处2000元以上2万元以下罚款；逾期拒不改正或者情节严重的，吊销取水许可证。
第七章 附则
第四十六条 本条例自2006年5月1日起施行。1992年12月20日江西省第七届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过的《江西省实施〈中华人民共和国水法〉办法》同时废止。
