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审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


　　一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

盗窃网络游戏的装备是否构成犯罪浅析

许建民

网络游戏问世以来，在世界各地发展迅速，已成为一个新兴的产业，它对国民经济的贡献十分明显，如韩国网络游戏创造的产值已超过汽车制造业，成为国民经济的一大支柱产业。我国的网络游戏从起步至今短短几年，已经成为全球网络游戏产业增长最快的地区之一。网络游戏在中国从无到有，再到拥有4000万在线玩家，显示出中国游戏出版业市场的巨大潜力。据统计2004年网络游戏的市场规模达24.7亿人民币，预计2005年可达70亿人民币，同时带动电信服务、IT设备制造等关联行业大幅增长。网络游戏对我国国民经济的贡献率有着不可估量的前景。但在它高速发展的同时，一些嗅觉灵敏的不法之徒，也把黑手伸向了这块蛋糕，他们利用一些技术手段，侵入计算机系统，盗窃玩家的虚拟财产销赃牟利，给玩家造成经济上的损失，精神上的痛苦。网络虚拟财产其典型主要体现为游戏装备、钱币，有统计数字称大约有61%的玩家有过武器装备、钱币被窃的经历，但是由于我国在保护虚拟财产方面立法的空白，至使他们投诉无门。我地每年也有多起网络虚拟财产被盗报案，而且呈上升趋势。由于在学术界、司法界对虚拟财产法律属性的认识存在分歧，进而导致了针对网络虚拟财产个案的法律适用的争议。以至公安机关无法受理立案。游戏玩家在遭受损失后，因得不到法律的有效保护，有的只好自认倒霉，有的以其人之道还其人之身，个别的对盗窃者施以暴力，（已有打死盗窃者的报道）它不仅破坏这一产业的健康发展，还引发了相应的社会治安问题。如何保护它的健康发展，打击盗窃游戏装备、钱币等虚拟财产的犯罪，维护游戏用户的合法利益，解开一些打击不力困惑，统一对虚拟财产的认识，完善立法和司法解释，首先要解决游戏装备的法律属性、是否具有现实价值、它的价值的认定等难点问题。笔者谈谈对这些问题的认识。
一、游戏装备、钱币等虚拟财产的法律属性
游戏装备、钱币等虚拟财产要寻求法律保护，关键要确定它的法律地位，即它是否是我国《刑法》所保护的财产权利，《刑法》第二条规定：“中华人民共和国刑法的任务，是用刑罚同一切犯罪行为作斗争，以保卫国家安全，保卫人民民主专政的政权和社会主义制度，保护国有财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的财产，保护公民的人身权利、民主权利和其他权利，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业的顺利进行。” 刑法上所指的公私财产是指同时具有交换价值和使用价值的双重特征的财产权利，那么游戏装备、钱币等是否这种特征的财产呢？
法律界关于虚拟物品是否具有财产属性的问题，众说纷纭，有多种观点。一种观点认为，网络游戏中的“装备”，究其本质是一段计算机代码，或称“电磁记录”，它无形（无体），无法为其确定具体的价格，因此不具有财产属性，当一款网络游戏停止运营后它也随之消失。
另一种观点认为，虚拟财产应属于计算机软件的一部分，根据《TRIPS》协议以及我国著作权法，服务商创作完成了一款网络游戏，自然的享有对其设计的计算机软件的著作权。游戏装备它是知识产权的一部分。
我们认为应将虚拟财产认定为物，特别是狭义虚拟财产：游戏装备。1、它是一种特殊形式的物，与传统意义的财产形态是有区别的，其本质上就是电磁记录数据，应属于无形物，它依附网络虚拟空间而存在，它与电力、煤气一样，也是无形的东西，你付了钱就可以得到，只不过游戏装备是用于娱乐游玩，服务于精神生活，煤、电用于日常生活，服务于物质生活，区别仅在于装备是存放于开发商服务器内的数据，而电力、煤气是贮存在电网、贮存罐内的。2、游戏装备、钱币是有价值属性的，网络游戏开发出来时，它仅仅是一个软件是属知识产权，它的价值是随着玩家上网搏杀而产生并逐渐上升的，一种是用户直接用货币向运营商购买而取得的，如看电影的ID帐号、钱币等，另一种是玩家付出了注册、升级、上网费用以及精力、时间等劳动性投入获取的或者直接用现金向他人购买的。3、它是可转让的，在特定的空间里可以赠与、交换和买卖，在网络游戏界装备交易生意兴隆，有的高级装备一件交易价高达40000元。因此说游戏装备虽是虚拟，但它已与货币等价，具备一般商品的属性和商品流动的特性，具备法律的财产属性。
二、游戏装备的物权属性
要认定盗窃犯罪，首先要确定犯罪所侵害的客体的归属，也就是说游戏装备是属于谁的，犯罪分子偷了谁的东西。有观点认为网络虚拟财产如装备、武器等等，是服务商依托其技术而开发创造，并作为电磁记录或数据信息的形式保存于服务商所架构的游戏世界中了，用户只有在服务商的技术支撑配合下，才具备对网络虚拟财产使用的可能。在用户游戏离线后，该虚拟财产也仍为服务商一方所保存。因此服务商是虚拟财产的所有权人。
我们认为用户是游戏装备的物权所有人。第一，游戏装备是用户支付了一定的时间，精力，费用等从游戏服务商处获取的，或者向其他玩家购买的。第二，用户对网络虚拟财产有完全的处分权，他可以按自己的意愿出售、赠与、交换，而服务商是无权处分用户所有的游戏装备的，也无权修改用户保存在其服务器上的数据，只要有游戏玩家它就要继续运营下去，游戏服务商因某种原因要终止游戏，虚拟财产的最终处分权仍在用户一方。服务商也必须与用户达成妥善解决方案才能终止游戏。第三，游戏装备存在的空间是一个特殊的空间，因为它是无形物，离不开游戏架构而存在，作为数字信息存在于服务器，它不象传统意义的物，是由所有人保管，但这并不影响用户是物权的主体。
三、游戏装备的价值如何认定
构成盗窃犯罪需要到达一定的数额标准，游戏装备价值的认定是个疑难问题，对定案是个关键。我们认为游戏玩家对被窃装备的购买价，罪犯的销赃价，（购买、销赃即时破案的）可作为被盗数额的标准，这也是市场的实际价格。对没有明确价格参考标准的，可交价格鉴定中心鉴定，邀请游戏开发商、游戏高手，根据玩家上网所投入的成本、购买时的价格、罪犯销赃所得价格，计算评估物品的价值，作为认定犯罪数额标准，达到构成犯罪标准的，应对犯罪嫌疑人定罪量刑。
以上是笔者对保护虚拟财产这一新事物的粗浅认识，要解决打击侵害虚拟财产法律盲区，必须求得法理界认识统一。目前我国网络游戏产业迅速的扩张发展，由规模不断扩展带来的一系列法律问题与立法的滞后性之间的矛盾困扰着司法机关，迫切要求对网络虚拟财产的有关法律问题进行深入研究。在司法上得到认识上的统一，才能全面、有效的调整网络虚拟财产这一特殊的法律关系，使网络游戏产业在法治的轨道内实现平稳、健康、有序的发展。

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