城市房地产开发经营管理暂行办法
建设部
城市房地产开发经营管理暂行办法 废 止
由第92号令废止
中华人民共和国建设部令
第41号
《城市房地产开发经营管理暂行办法》已于一九九五年一月十三日经第一次部常务会议通过，现予发布，自一九九五年三月一日起施行。
部长 侯捷
一九九五年一月二十三日
城市房地产开发经营管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。
第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。
第二章 房地产开发项目
第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第六条 房地产开发用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
' （六）项目经营方式等；
将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。
第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。
房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。
房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。
第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。
第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。
项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用仅出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。
第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。
第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范、并按质量验收标准验收。
第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
（三）单项工程质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）物业管理是否落实；
（六）其他。
第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。
房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三章 房地产开发的经营
第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。
转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。
受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。
第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。
合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。
第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。
第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理的单位和方式，并载入商品房销售合同。
第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。
房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。
瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格，提供税务部门作为纳税基数。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。
第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。
项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。
第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。
现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。
第四章 房地产开发企业
第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。
第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。
第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：
（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；
（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。
（五）法律、法规规定的其他条件。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。
第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内应当到登记机关所在地的主管部门备案。
备案必须提交以下文件：
（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的验资证明；
（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；
（六）主管部门规定的其他文件。
第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。
第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。
各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况制定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。
第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。
第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额百分之一以下的罚款：
（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；
（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。
第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可以处以二十万元以下的罚款。
第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：
（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。
第四十条 本办法由建设部负责解释。
第四十一条 本办法自一九九五年三月一日施行。
铁路行政事业单位兴办企业（公司）若干财会问题的暂行规定
铁道部
铁路行政事业单位兴办企业（公司）若干财会问题的暂行规定
1998年4月7日，铁道部
一、总 则
第一条 为加强铁路行政事业单位兴办企业（公司）等各种经济实体（独资或控股）的产权管理和财会管理，促使铁路行政事业单位兴办的企业（公司）健康发展，维护铁路国有资产权益，制定本规定。
第二条 本规定所称铁路行政事业单位兴办的企业（公司）（以下简称企业），是指行政事业单位（以下简称出资单位）用其所拥有的流动资产、固定资产和无形资产，通过投资、出租、出借或无偿划拨方式兴办的具有独立企业法人资格的经济实体，包括兴办的国有企业、集体企业、股份制企业、联营企业、中外合资（合作）企业等各类企业。
第三条 出资单位要与企业建立投资与被投资关系，以章程、经营责任书、出资单位正式文件等形式明确双方的责任、义务和权益。
第四条 出资单位以其投入企业的资本额为限承担财产责任，即承担投入资产的安全完整和保值增值的监督责任，享有出资人权益。
第五条 企业以其全部法人财产独立承担民事责任，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，依法纳税，对出资单位承担义务、责任并上交投资回报。
二、产权管理
第六条 出资单位必须按国家《行政事业单位国有资产管理办法》（财清办〔1997〕19号）和《事业单位非经营性资产转经营性资产管理实施办法》（国资统发〔1997〕135号）规定的审批程序，办理非经营性资产转经营性资产申报审批手续。对过去未办理申报审批手续的，要认真进行清理，补办申报审批手续；对已兴办企业产权归属不清的，应按铁道部《铁路企业理顺产权关系的若干规定》（铁财〔1997〕79号）办理。
第七条 对投入企业的资产，应按照《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日国务院令第91号）的规定进行资产评估，核定其价值量，作为出资单位投入的资本金；企业以此作为占有、使用这部分国有资产的依据。
第八条 企业必须按规定对占有、使用的国有资产进行产权登记（包括占有产权登记、产权变动登记、注销产权登记和产权登记年度检查）。
第九条 企业凡涉及产权变动的事项，必须按规定程序报批。未经批准同意的，要追究企业法人代表的责任。
第十条 出资单位应加强对企业的国有资产管理，建立规范的投资回报制度，并对企业国有资产保值增值情况进行严格考核。
第十一条 企业应按规定向出资单位报送财务报告，出资单位要利用企业提供的会计报表和其他信息，跟踪其资金运作和资产使用过程，强化国有资产的经营监管。对于经营管理不善的，要进行整顿清理；资不抵债的，则应依法申请破产。
三、财务管理
第十二条 企业应按经营业务的性质和范围执行相应的行业财务制度，并且结合本企业的特点，制定内部财务管理办法，切实搞好各项财务管理，努力提高经济效益。
第十三条 出资单位与企业之间发生的经济往来，应遵循等价交换的原则收取价款、支付费用，按照处理独立企业之间的经济业务往来的原则进行财务管理。
一、由出资单位划出人员的工资、奖金、劳保、福利等方面的开支，应全部由企业负担。企业归还的垫支费用，出资单位应冲减相应的支出费用等。
二、出资单位向企业出售固定资产或无形资产，应按国家规定进行资产评估，其出售价格可以按评估价格，也可以按不低于同类同质资产价格作价。出售价格一般应在交付该项资产或签订合同时一次全部收取；分期付款的，应在交付资产或签订合同时收取不低于全部价格的百分之五十，收取最后一次价款的期限不得超过三年。
三、出资单位向企业提供的水、电以及其他劳务，一律按规定收费；提供的各项实物存货，一律按质论价，收取价款。不得故意以低于成本的价格或无偿向企业提供劳务、存货。
四、出资单位从企业购入产品或接受劳务，必须按规定进行计价结算，不得故意按高于市场价格的数额支付价款和费用。
五、出资单位向企业提供产品，必须如实计价结算，作销售处理，收取合理利润（合理利润按市场同类产品的销售利润率计算）。
六、出资单位委托企业经销产品，要计算合理的产品销售利润率，只能按规定留给企业合理的销售差价，不得故意压低等级和按拨交价格转移销售收入。
七、出资单位经销企业委托代销的产品，必须按规定收取合理的购销差价。
八、出资单位与企业之间的委托加工业务，必须按规定计算、收取加工费用，相互之间不得用提高或压低价格和费用的手段，非法转移成本和利润。
九、出资单位向企业提供的借款，最长不得超过三年，并按不低于同期银行贷款的利率收取资金占用费。
十、企业租用出资单位资产，应当签订租赁合同，按期收取租赁费。租赁费参照以下公式计算确定：
租赁资产年折旧额＋租赁资产总额×企业总资产报酬率
年租赁费＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
1－流转税税率－流转税税率×流转税附加率
其中：
利润总额＋利息支出
总资产报酬率＝－－－－－－－－－×100％
企业平均资产总额
流转税附加率是国家统一规定的城建税税率和教育费附加征收率之和。
第十四条 出资单位原则上不得向企业提供任何抵押担保，必须担保的报部审批。对已提供抵押担保的，应依据本规定终止抵押担保协议或合同；对已造成的抵押担保损失，要督促企业予以赔偿；对确实无法收回的抵押担保损失，应比照坏帐损失按规定的鉴定审批程序处理。
第十五条 企业应根据国家有关规定，制定和完善包括厂长（经理）、财务负责人以及财务部门和其他职能部门在内的内部财务监督管理责任制，明确各项财务收支的审批权限和各个岗位的职责权限，加强对财务收支各个环节的控制与监督。
第十六条 企业的财会部门要连续、系统、全面地记录计算企业的经营活动，并为各方面提供有价值的会计信息。
第十七条 企业应建立严密的资金内部控制制度。由财务部门统一在银行开设帐户，企业内部的其他部门和个人不得利用企业的名义另外开设银行帐户；财务部门内部要钱帐分管，银行印鉴与支票要分开单独保管，涉及货币资金的收支必须由二人以上相互复核；大额资金的调度与使用，须经企业领导集体决定，由企业主管领导和财务负责人共同签字后方可支付，确保安全使用资金。
第十八条 企业对外投资要做好可行性研究，坚持集体讨论，建立严格的审查和决策程序。重大投资项目应报经出资单位或董事会审批。除国家有特殊规定外，对外投资不得超过本企业净资产的50％，生产经营资金不足以及对外投资报酬率预计达不到银行存款利率的，不得对外投资。已投资项目要做好监管工作，连续三年没有达到预期效益或低于本企业资金利用率的，要及时查明原因，并依法追究有关人员的责任。
四、会计核算
第十九条 企业应按照《会计法》的规定，在企业内部设立会计机构和指定财务负责人；企业领导人负责本企业的会计核算管理工作，对所提供的财务会计报告的合法性、真实性承担法律责任。
第二十条 企业的财会部门应严格贯彻执行《会计基础工作标准》的要求，建立会计帐簿，审核和填制会计凭证，认真做好各项会计核算工作，及时报送会计报表和相关资料。财会人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对违法的财务收支应当制止和纠正，制止、纠正无效的，要向企业领导人提出书面意见；企业领导人要在10日内作出书面决定，并对决定承担法律责任。对严重违法乱纪的收支，财会人员还应当向出资单位或财政、审计、税务机关报告。
第二十一条 企业发放的工资、奖金、津贴、补贴和劳务费必须通过工资总额进行核算，并且工资的增长要与企业的经济效益挂钩，由效益决定分配。要防止消费基金过多向个人倾斜。
第二十二条 财会人员必须遵章守纪，树立良好的职业道德，保证会计信息的及时、正确、完整地反映。
五、附 则
第二十三条 部内有关文件凡与本文有抵触的，均以本文为准。
第二十四条 本暂行规定由部财务司负责解释。
第二十五条 本暂行规定自发布之日起实行。
