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论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
吉林省人大常委会


长春经济技术开发区管理条例
吉林省人大常委会


（1994年1月15日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 行政管理
第三章 投资和经营
第四章 优惠待遇
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为发展对外经济技术合作和交流，加快长春经济技术开发区的建设，根据国家有关法律、法规的规定，制定本条例。
第二条 本条例适用于长春经济技术开发区的建设和管理。
第三条 经中华人民共和国国务院批准，设立长春经济技术开发区（以下简称开发区）。开发区位于长春市区东南部，净月镇、英俊乡一带。
第四条 开发区以兴办工业和科技型项目为主，大力吸引外资和扩大出口，积极发展外向型经济。
第五条 鼓励境内外的公司、企业和其他经济组织或个人（以下简称投资者）在开发区投资兴办企业和其他各项事业。

第六条 开发区应为投资者提供良好的基础设施、服务设施和法律、信息咨询服务。
投资者在开发区内的合法权益受中华人民共和国法律、法规保护。
第七条 开发区内的企业、事业单位的职工有权依法成立工会组织，开展工会活动。
第八条 开发区内的单位和个人，必须遵守中华人民共和国的法律、法规。

第二章 行政管理
第九条 开发区设立开发区管理委员会（以下简称管委会），管委会为长春市人民政府的派出机构，对开发区的经济和行政事务实行统一管理。
第十条 管委会行使下列职权：
（一）实行开发区内的行政管理，并依据法律、法规和有关规定制定开发区的各项行政管理规定；
（二）编制开发区的总体规划和经济、社会发展计划，经批准后组织实施；
（三）负责开发区内土地的规划、征用和开发，管理城市建设；
（四）按照国家和省规定的权限，审批或审核在开发区内的投资项目；
（五）依法管理开发区的财政、国有资产、税收、金融、劳动人事和工商行政；
（六）按照国家规定，管理开发区内的进出口业务；
（七）按照国家规定，处理开发区内的涉外事务；
（八）兴办和管理开发区的各项公益事业；
（九）对开发区内的企业、事业单位依法进行监督；
（十）管理、协调、监督市政府各部门设在开发区的分支机构的工作；
（十一）上级政府授予的其他职权。
第十一条 管委会可根据其管理职能和开发建设的需要，按照高效、精干的原则，经批准设立若干职能部门，具体负责开发区的管理事务。
第十二条 银行、保险、外汇管理等部门可在开发区设立分支机构或派出机构，办理有关事务。
海关、商检等部门可根据具体情况，在开发区设立监管机构或派驻监管人员，实行监督管理。
第十三条 在开发区内，长春市人民政府可行使省级土地审批权。

第三章 投资和经营
第十四条 在开发区投资和经营可以采取下列方式：
（一）中外合资经营；
（二）中外合作经营；
（三）外资经营；
（四）国内独立经营和国内联合经营；
（五）来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易；
（六）租赁；
（七）法律、法规允许的其他方式。
第十五条 开发区鼓励兴办符合下列条件的生产性项目：
（一）生产工艺和制造技术属国际先进或国内急需的；
（二）产品属国际市场需要的；
（三）产品能够替代进口的。
第十六条 开发区内禁止新办下列项目：
（一）技术落后或设备陈旧的；
（二）排放污染物超过法定标准的；
（三）国家明令禁止的。
第十七条 在开发区兴办企业、事业，应向管委会提出申请，经批准并按有关法律、法规的规定办理有关手续后方可开业。
第十八条 经管委会批准兴办的企业、事业单位，须按规定的期限投入资本、动工兴建。不能按期投入资本、动工兴建的，经批准可以延期；超过法定期限未投入资本、动工兴建的，收回土地使用权，注销土地使用证书。
第十九条 开发区内的企业可依照国家有关规定，自主决定生产经营；自行确定工资制定；自主决定机构设置和实行人员管理。
第二十条 开发区内经管委会批准登记注册的企业应设立独立会计帐簿，实行独立核算，并按规定向开发区财政、税务、外汇管理等有关部门和银行报送会计报表，接受其监督。
外商投资企业的年度会计报表应经中国注册会计师验证并出具证明方为有效。
第二十一条 外商投资企业应在开发区内的银行开户。
外商投资企业的各项保险，应向开发区内的保险公司或中国法律、法规允许的其他保险公司投保。
第二十二条 开发区内的企业外汇的筹措和使用，按国家外汇管理的有关规定执行。
第二十三条 开发区内的企业、事业单位，必须严格执行《中华人民共和国环境保护法》及有关法规，污染物的排放和处理必须符合国家和省的有关标准。
第二十四条 开发区内的企业经营期满或中途歇业，应向原批准机关申报，经批准，清理企业的税务、债务和财产，提出清算报告，附中国注册会计师查帐报告，缴销营业执照后，投资者的资产可以转让，外商的资金可以按外汇管理的规定汇出。海关另有规定的，从海关规定。

第四章 优惠待遇
第二十五条 开发区内经管委会批准登记注册的企业，享受国家和省赋予开发区的各项优惠政策。
第二十六条 长春市人民政府可根据国家和省的规定，结合实际情况，制定鼓励、扶持开发区发展的优惠政策。

第五章 附 则
第二十七条 开发区内的原有乡（镇）属以上企业、事业单位，其隶属关系可不变更，有关各项事宜由长春市人民政府负责处理。
第二十八条 本条例自公布之日起施行。



1994年1月15日