绍兴市区经济适用住房管理办法
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市区经济适用住房管理办法
市政府令〔2006〕77号
现发布《绍兴市区经济适用住房管理办法》，自发布之日起施行。
市 长
二OO六年六月十五日
绍兴市区经济适用住房管理办法
第一条 为保障市区中低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《浙江省经济适用住房管理办法》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 绍兴市区内经济适用住房的建设、交易和管理适用本办法。
第四条 经济适用住房的建设规模、项目布局、建设标准、计划安排、供应范围与对象、销售价格应当根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素合理确定。
第五条 市建设行政主管部门（以下称经济适用住房主管部门）负责市区经济适用住房的建设和管理。
发展改革、财政、国土、规划等部门按照各自职责，负责经济适用住房的有关工作。
第六条 经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持公开、公正、公平原则。
任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。经济适用住房主管部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
第七条 市区经济适用住房建设规划由市人民政府组织编制，并报省发改、建设、国土行政主管部门备案。
市发展改革行政主管部门应当会同建设、财政、规划、国土等部门根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。
第八条 经济适用住房建设应当符合城市总体规划和土地利用总体规划，合理布局，以成片开发为主。
第九条 经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应的，依法通过招投标等方式择优选定开发企业；建设用地以公开出让方式供应的，由政府定价回购房屋，并进行限价销售。
第十条 经济适用住房建设由市政府确定的机构负责立项申报。
第十一条 市发展改革行政主管部门会同建设、财政、国土部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土行政主管部门批准后列入经济适用住房建设年度计划。
第十二条 开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好的开发业绩和信誉。
第十三条 开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
第十四条 经济适用住房一般为建筑面积80平方米或60平方米两种套型。符合条件的住户限购一套，其中3人以上（含3人）户可购买建筑面积80平方米套型的住房，2人户及符合本办法第十七条第二款规定的单身者可购买建筑面积60平方米套型的住房。高层、小高层建筑每套可相应增加不超过10平方米的建筑面积。
第十五条 经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。
经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。
第十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。
第十七条 符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房：
（一）家庭收入在中低收入以下；
（二）具有市区城镇常住居民户口且实际居住，并至少有1人取得市区城镇常住居民户口3年以上；
（三）无房家庭，或国有土地上已被拆迁的住房人均建筑面积12平方米以下、原选择货币补偿、现无私房且不承租公房的家庭，或现住房建筑面积人均12平方米以下，或建筑面积小于40平方米的非单人家庭。
年龄在35周岁及以上的无房单身者符合前款第（一）、（二）项规定条件的，可以申请购买经济适用住房。
申请家庭已享受实物分房，或通过市场方式购买商品房，或因赠与、继承、自建、租赁廉租房及其他公房等方式取得的住房，其建筑面积均纳入申请者家庭住房建筑面积的核定范围。
第十八条 经济适用住房主管部门应当制定销售方案，在受理申请前15日在市区的主要传播媒介上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
第十九条 申请购买经济适用住房，应向户籍所在地房管所提出申请，并提交下列书面证明材料：
（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
（二）所在单位或户籍所在地街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明；
（三）其他相关的证明材料。
经济适用住房主管部门自收到申请之日起3日内进行初审，认为符合前款规定的，应当予以受理。
第二十条 经济适用住房主管部门受理申请后，可以通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房及历次住房变更等情况进行审查。审查期限为20日。
对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。公示期限为10日。
公示后有投诉举报的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请者，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当在经济适用住房申请表上签署同意意见。
第二十一条 经济适用住房销售价格，在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买；超过面积控制标准的，超过部分由价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款收入纳入经济适用住房财政专用帐户。
第二十二条 经济适用住房价格应当与市区中低收入家庭的经济承受能力相适应，按照保本微利原则，实行政府定价，并向社会公布。
销售经济适用住房应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未经公布的费用。
第二十三条 经济适用住房销售供不应求时，可采取公开摇号等方式确定轮候对象。
对上一轮摇号未中的申请家庭，经审查仍符合购房条件的，按可供房源，在下一轮中优先确定为购买对象。
第二十四条 购买经济适用住房要求申请公积金及商业贷款的，可根据公积金及商业贷款的有关规定办理。
经济适用住房申请者购买经济适用住房后，应当依法申请权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上注明房屋种类属经济适用住房和以经济适用住房价格购买的面积、土地性质等内容。
第二十五条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后，方可按市场价格上市出售。
出售经济适用住房时，应按规定向政府交纳土地出让金或相当于土地出让金的收益。
第二十六条 经济适用住房未满限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
经济适用住房在限制上市交易的期限内因法院裁判、调解或继承等必须发生房屋所有权转移的，按规定缴纳土地出让金或收益金及有关税费后，允许提前转移。
第二十七条 政府有条件时安排部分用于出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由价格行政主管部门核定。
经济适用住房的承租对象、租金及面积标准等另行规定。
第二十八条 经济适用住房购买人符合本办法规定限制年限，以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，应当按有关规定执行。
第二十九条 经济适用住房开发企业和经济适用住房申请者违反经济适用住房有关管理规定的，由经济适用住房主管部门依法予以处罚。
第三十条 国家工作人员在经济适用住房建设、交易和管理中违反有关规定的，由所在单位或行政监察机关依法给予处分。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。2002年10月28日市人民政府发布的《绍兴市区经济适用住房销售管理实施意见》停止执行。
深圳市宝安外经发展有限公司等诉广东核电投资有限公司控股股东损害公司权益案
注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。
【案情简介】
上诉人（原审原告）：深圳市宝安外经发展有限公司（下称宝安公司）
上诉人（原审原告）：深圳市宝安区观澜镇福民经济发展公司（下称福民公司）。
被上诉人（原审被告）：广东核电投资有限公司（下称核电公司）。
原审第三人：深圳市粤核实业发展有限公司（下称粤核公司）。
核电公司（出资６０％）、福民公司（出资１８％）、宝安公司（出资１０％）、深圳市观澜经济发展有限公司（下称观澜公司）及深圳核电实业开发有限公司（下称实业公司）（各出资６％）五位股东共同投资注册成立有限责任公司粤核公司。公司成立时，投资各方签订合作合同，约定公司设立董事会作为公司最高权力机构，掌握公司经营权。董事会由八位董事组成，核电公司委派四人，其他四公司各委派一人，每人一票表决权；对重大问题由董事一致通过形成决议，对其他事宜由三分之二多数或超过半数通过形成决议。经工商行政管理局核准的公司章程将董事会有权决定的“重大事宜”明确为：决定和批准生产计划、年度营业计划和采购计划；批准年度财务报告、收支预决算与年度利润分配方案等等。公司成立之后的第一次董事会决议为：同意核电公司总经理兼任粤核公司董事长并担任公司法定代表人；委托核电公司全权处理公司筹备期间的登记注册、办公场所租赁等事宜。
１９９４年７月２９日，粤核公司召开董事会临时会议并作出由五位董事（其中董事长、副董事长代表核电公司、其余三位董事各代表宝安公司、福民公司及观澜公司）签署同意的《粤核公司董事会关于解决流动资金贷款问题的决议》（下称７?２９决议），内容为：同意公司的资金使用计划。按粤核公司在天力神公司所占股份比例借出２８０万元给天力神公司作流动资金，该项贷款由核电公司向粤核公司提供担保，其他股东福民公司、宝安公司及观澜公司各自以自己在粤核公司的股份对核电公司的担保提供反担保，共同承担该项贷款的责任。同年８月，粤核公司总经理代表公司与天力神公司签订借款协议，借给后者人民币２８０万元，借款本息到期未能收回。
１９９６年４月１６日，粤核公司召开第一届董事会第二次会议并作出由八位董事及实业公司总工程师、福民公司总经理签署同意的决议（下称４?１６决议）。其中董事长及其余二位董事由核电公司委派，副董事长由福民公司委派，其余四位董事宝安公司及观澜公司各委派一位、实业公司委派二位。决议内容为：一致通过公司报告及一九九五年度财务结算报告。财务结算报告中载明公司对外长期投资６７０万元：其中对天力神公司投资５５０万元，对博龙公司投资１２０万元。对外贷款贷给天力神公司２８０万元。另外，粤核公司１９９４年、１９９５年度工商年检报告中记录：粤核公司对天力神公司及博龙公司总计投资６７０万元，粤核公司是天力神公司第一大股东，占股份５５％。
１９９７年７月１１日，粤核公司召开第一届董事会第三次会议并作出由七位董事（其中董事长及另一位董事代表核电公司、副董事长代表福民公司，两位董事代表实业公司，其余两位董事各代表宝安公司及观澜公司）签署的决议（下称７?１１决议）。决议内容为：董事会要求总经理部做好天力神公司内部清盘，归还贷款，减少粤核公司对外投资的损失。宝安公司及福民公司派驻董事签署了不同意承担对天力神公司投资损失的意见。
２００２年９月２８日，粤核公司召开由全部五方股东参加的“股东大会”临时会议。宝安公司、福民公司及观澜公司提出对粤核公司进行清算并由核电公司独自承担擅自对外投资亏损的全部责任，同时请求董事会根据清算结果追究粤核公司董事长及高级管理人员经营不善的法律责任及刑事责任。如核电公司不同意清算，则将股份转让给后者，否则向法律机关申请清盘。董事会对此未予答复。同年１０月２４日，核电公司和实业公司致函粤核公司“股东会”及董事会称对公司清算问题请各股东斟酌。宝安公司与福民公司遂于２００３年３月２４日提起诉讼，请求判令核电公司向粤核公司赔偿投资款６７０万元、放贷款２８０万元及两笔款项的法定利息。原审法院追加粤核公司为第三人参加诉讼。
另外，粤核公司另一股东观澜公司于２００２年１２月２８日出具《证明》称：粤核公司自成立以来一直由核电公司派人独自经营，其他股东没有参与经营活动。粤核公司从未就对外投资、借贷等重大事项召开过董事会或股东大会。
实业公司系核电公司属下全资子公司。在各次董事会行使表决权时，其均与核电公司保持一致，在最后“股东大会”临时会议上，与核电公司一道不同意对粤核公司进行清算及由核电公司承担全部损失。
【法院审理及判决】
深圳市中级人民法院一审审理认为：宝安公司和福民公司起诉主张核电公司违反《公司法》的规定及股东间合作合同的约定，擅自对外投资和出借巨额款项，造成粤核公司重大损失，从而给宝安公司和观澜公司造成损失。原告关于保护其股东权益的请求属违约之债，适用民法通则关于诉讼时效的规定。因宝安公司和观澜公司派驻粤核公司的董事签署了４?１６决议和７?１１决议，故可推定宝安公司和观澜公司在４?１６决议通过时即１９９６年４月１６日，或者最迟在７?１１决议通过时即１９９７年７月１１日已经知道或应当知道粤核公司对天力神公司进行了投资和借贷。宝安公司和观澜公司向法院请求保护权利的时间从１９９６年４月１６日或１９９７年７月１１日开始起算至２００３年３月２４日起诉日，已超过法律规定的诉讼时效期间，其诉讼请求应予以驳回。原审依照《中华人民共和国民法通则》第１３５条、第１３７条的规定，判决驳回宝安公司和观澜公司的诉讼请求。
宝安公司不服原判，上诉认为：宝安公司和观澜公司诉核电公司侵害粤核公司利益，属代表粤核公司诉控股股东侵犯公司及全体股东权益。股东权益不是债权而是财产所有权，民法通则关于诉讼时效的规定仅适用于债权的请求权而不适用于与所有权、人身权相关的请求权。而且粤核公司一直由控股股东单独经营，公司对外投资没有经过公司股东大会一致通过，属控股股东的擅自行为。请求撤销原判，支持宝安宝安公司和观澜福民公司在原审中的诉求。
被上诉人核电公司则答辩认为：首先，依据民事诉讼法的规定，原告必须与案件的诉讼标的有直接利害关系，起诉时须证明自己是诉讼标的所指权利的享有人，宝安公司和观澜公司无权为第三人粤核公司权益向法院起诉。其次，民法通则关于诉讼时效的规定是针对所有被侵害的民事权利而言，并没有所谓所有权、人身权不适用诉讼时效，债权才适用诉讼时效之分。第三，粤核公司董事会有权决定公司的对外投资和借款。粤核公司之章程和合营合同确定“董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜。”公司合营合同和章程不仅是股东间权利义务的约定和公司组织、行为所依据的准则，并且是经工商局审核批准的。少数股东如果对合营合同和合营章程赋予董事会的上述权力有异议，应通过法定程序对章程和合同进行修改和变更，而无权主张上述权利由股东大会行使。
第三人粤核公司在一、二审答辩中均同意核电公司意见。
广东省高级人民法院二审认为：本案中少数股东诉请控股股东向公司赔偿损失，属控股股东损害公司权益纠纷。
关于宝安公司及福民公司是否拥有诉权。由于该两家股东在所诉侵害行为发生期间内一直持有公司股份，且其股份总和为２８％，代表了公司内相当部分股东的利益，同时该两家股东已在２００２年９月２８日粤核公司“股东大会”临时会议上提出对粤核公司进行清算并由核电公司承担擅自对外投资亏损的责任，同时要求公司董事会根据清算结果追究有关高管人员经营不善的法律责任及刑事责任，但未获董事会答复。一个月之后，核电公司和实业公司在致粤核公司“股东会”及董事会的函中对此也予以拒绝。据此，可以认定粤核公司董事会已不再可能形成决议起诉核电公司，故应当认定该两家股东有权代表公司向核电公司提起诉讼。
关于粤核公司是否由控股股东独自经营。首先，股东合作合同及公司章程规定，公司最高权力机关为董事会，董事会享有经营权。虽然在２００２年后，公司董事会应国家整顿公司的要求而改称“股东大会”，但作为有限公司，粤核公司并不需要成立“股东大会”，同时公司也未通过有效的决议设立股东会及重新划分董事会与股东会的权限，更没有通过工商部门变更公司现有的章程，因此，公司的最高权力机关一直是董事会。其次，公司成立后，各股东均派出自己的代表出任董事，正副董事长分别由控股股东及少数股东各自派驻的董事担任，公司决议以每个董事一票，多数决定的原则形成。第三，公司对外贷款及投资均由董事会依合法程序形成决议批准，决定该事宜属于董事会权利的范畴，且符合决议通过的法定人数。综上可以认定，粤核公司并非由控股股东独自经营，而是由董事会掌控经营管理权。
关于控股股东是否在董事会中具有控制地位。公司章程规定公司董事会由八位董事组成，每人一票。公司成立后，八位董事中核电公司任命三位，实业公司任命两位，宝安公司等三位股东各任命一位。由于实业公司系核电公司的全资子公司，其在董事会表决中一直与核电公司达成默契统一表决，故核电公司实际形成对粤核公司董事会的控制。
关于控股股东是否存在利用其控制地位，擅自对外投资、借贷给公司造成损失的行为。首先，从４?１６决议的通过来看，其中核电公司占三票，实业公司占两票，宝安公司等三位股东各占一票，虽然核电公司与其全资子公司实业公司的表决权加在一起总数超过５０％，属表决中的大多数，但宝安公司等少数股东在决议通过时对公司对外投资和借贷并没有表示异议，相反却投票予以赞成。其次，从批准粤核公司贷款给天力神公司的７?２９决议的通过来看，其中核电公司占两票，宝安公司等少数股东占三票，为多数。同时宝安公司等少数股东派驻的三位董事不但同意公司贷款给天力神公司，而且还同意为核电公司的担保提供反担保，可见对外借贷确属少数股东的真实意愿。第三，天力神公司与核电公司及实业公司之间没有任何利害关系。因此，粤核公司对外投资及借贷不属控股股东的擅自行为，给公司造成的损失不应由控股股东独自承担。
综上，依照《公司法》第４５条、第４６条、第４８条、第４９条、《民法通则》第８４条、第１３５条、第１３７条、《民事诉讼法》第１５３条第１款第（一）项、第１５８条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
【律师点评】
本案虽然最后以驳回少数股东的诉讼请求而结案，但从判决所阐述的理据和法律原则中可以看出法院在审理中所秉持的宗旨恰恰是要在公司法的适用上加强对少数股东的保护。由于旧公司法对股东的派生诉讼问题未予明确，所以导致了法律适用和司法实践上的困惑，法院不得不尝试根据原有公司法的基本原则及民法公平合理、诚实信用的原则，探索通过股东代表诉讼及控股股东侵权责任认定的途径来实现对少数股东权益的司法救济。
公司法修改之后，对股东的派生诉讼地位予以了认可，明显加强了对中小股东权益的保护。针对实践中经常出现的大股东操纵公司董事、高级管理人员损害公司利益以及中小股东利益的情况时有发生的状况，公司法第一百五十二条赋予了股东提起代表诉讼的权利。根据公司法的这一规定，股东提起代表诉讼应当符合下来条件：（1）提起代表诉讼的股东资格。为防止出现个别股东滥用此项诉讼权利，造成董事、监事、高级管理人员疲于应付诉讼，难以专注于公司事务的管理和监督，影响公司正常的生产经营活动，有必要对提起代表诉讼的股东资格作出限制。因此，法律规定有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，才有权提起股东代表诉讼。（2）提起代表诉讼的前置条件。为了避免滥诉给公司董事、高级管理人员带来负面影响，公司法规定当发生董事、监事、高级管理人员违反法定义务，损害公司利益的情形时，股东可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有违反法定义务，损害公司利益的情形的，股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。只有上述机关收到股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，股东才有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。（3）诉讼事由。股东代表诉讼主要是针对董事、监事、高级管理人员违反对公司的忠实和勤勉义务，给公司造成损害的行为提起的诉讼。对于公司董事、监事、高级管理人员以外的其他人侵犯公司合法权益，给公司造成损害的，股东也可以代表公司向人民法院提起诉讼。一般说来，股东代表诉讼仅是针对公司的高层管理人员，我国公司法上的代表诉讼，不仅包括董事、监事、高级管理人员，而且还包括“他人”，真可谓是一大创新和进步。
注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。
