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江西省九江市人民政府


九江市人民政府文件

九府发(2000)17号

关于印发《九江市已购公有住房上市出售暂行办法》的通知

浔阳区、庐山区政府，九江开发区管委会，市直各部门，驻市各单位：
《九江市已购公有住房上市出售暂行办法》已经市政府批准，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二000年五月二十二日


九江市已购公有住房上市出售暂行办法

第一章 总 则

第一条 为进一步深化我市住房制度改革，规范已购公有住房上市出售行为，促进房地房地产市场发展，改善城镇居民居住条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》以及财政部（财综字[1999]113号、财税字[1999]210号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡本市城区范围内，职工个人按房改政策以成本价或标准价购买的公有住房和通过集资、合作建房已取得合法产权证书的住房（以下统称已购住房），首次上市出售，均适用本办法。
第三条 已购住房上市出售，应以改善居住条件为目的，坚持买卖自愿，市场调剂，依法纳税，收益与产权挂钩的原 则。
第四条 九江市房产管理局是本市已购住房上市出售的行政主管部门；九江市住房制度改革办公室具体办理已购公房上市出售的准入资格审批手续。

第二章 上市出售条件

第五条 已取得合法产权证书的已购住房可以上市出售，但有下列情况之一的已购住房不得出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按规定补足房价款的；
（二）住房面积超过规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；
（四）经当地房屋安全鉴定部门鉴定为危房的；
（五）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的；
（六）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（七）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（八）上市出售后形成新的住房困难的；
（九）擅自改变房屋使用性质的；
（十）法律、法规及市政府规定其他不宜出售的。
第六条 已购住房上市出售后，该职工及其配偶不得再向单位申请分配住房或购买成本价的公有住房以及参加享受国家优惠政策建设的集资、合作建房和购买经济适用住房。

第三章 税费缴纳

第七条 已购住房上市上市成交价格由买卖双方协商议定，并如实向市房改办申报。经市房改办审核认为成交价格明显不合理的，由房改办提交房地产交易部门进行现场勘查和评估，评估价格作为计缴税费的依据。
买卖双方应缴纳的税费：
（一）卖方按下列规定缴纳收益：
1、面积标准内每平方米成交价低于770元的，免缴收益。
2、每平方米770-999元的，高出770元/m2部分按20%缴纳收益。公式为：
（成交价-770×建筑面积）×20%
3、每平方米1000元（含）以上的，770至1000元/m2部分按20%、1000元/m2以上部分按40%缴纳收益。公式为：
（成交价-1000×建筑面积）×40%+45.8×建筑面积
超过住房控制面积标准的净收益，按40%缴纳所得收益。
职工个人出售已购经济适用住房和未享受工龄折扣优惠购买的其他住房，不缴纳所得收益。
已购住房出售所缴纳的收益由九江市房改资金管理中心（简称中心）根据交易部门提供的材料代收。已购公房原产权属行政机关的全额上缴当地财政在中心设立的预算外城市住房基金专户；属事业单位的50%上交财政在中心设立的"城市住房基金专户"，50%返还事业单位进入单位售房款专户；属企业的全额返还企业，直接进入企业售房款专户，专项用于住房制度改革。
（二）买方按交易额的1%缴纳土地出让金。卖给原产权单位在职无房职工，缓缴土地出让金，待产权单位统一办理土地使用权证时再行缴纳。
（三）卖方将购买并居住不足一年的公房或经济适用房上市出售，按销售价减去购入原价的差额计征营业税；
（四）买方按交易额2%缴纳契税；
（五）买卖双方按交易额的5%缴纳交易服务费（其中买方缴纳2%、卖方缴纳3%）。卖方缴纳30元准入审批服务费；买方每证缴纳50元房屋所有权转移登记费。
第八条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房上市出 售后一年内该户家庭按照市场价购买住房的，视同房屋产权交换，免征营业税，按差额计收土地出让金、应缴收益、契 税、房屋买卖手续费。土地出让金、应缴收益、房屋买卖手续费由出售人先按保证金方式计交，如在一年内换购住房的，凭换购合同、发票及有关证件办理保证金退还清算手续。过期不办的，保证金不予退还。
已购公有住房相互交换或已购公有住房与私房交换的，土地出让金、契税、应缴收益由房屋价值高的一方按差额缴纳，免征营业税。房屋买卖手续费按差额缴纳，由双方各负担一半。

第四章 买卖程序

第九条 已购住房出售程序：
（一）卖方到市房改办领取《九江市职工已购公有住房上市出售审批表》并提供下列材料申请办理准入手续：
（1）房屋所有权证；
（2）身份证及户口簿或其他有效身份证件；
（3）同住成年人同意出售的书面意见；
（4）共有产权人同意出售书面意见；
（5）房屋已抵押的，提供抵押权人同意上市出售的书面证明。
（6）个人以标准价购买的住房，提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃先购买权的书面意见。
属原按标准价购买（即部位产权）住房出售时，原则上应补足全部产权价款取得合法产权证书后上市出售。如一定要以 部分产权出售的，单位应得的出售收入部分，由市房改办通知该单位收取，进入市房改资金管理中心的该单位住房基金帐 户。其计算公式为：
[成交价-各种税费-购公房实付款×（1-买房卖房年度差×1%）] ×单位产权比例
（二）经市房改办审核准予上市出售的住房，卖方持市房改办签发的《九江市职工已购公有住房上市出售审批表》到交 易部门办理交易、评估、鉴定《房屋买卖契约》等手续，交易部分应在收到申请之日起十五日内办完手续。
（三）购买经济适用住房（安居工程）上市出售，售价在原购入平均价格和房改房售价在700元/m2以上的，取得市房改办准入审批手续后，可直接到产权发证办公室办理产权变更手续，交易服务费由产权发证办公室代收。
（四）买卖双方持有关证件到产权发证办公室和其他有关部门缴纳契税、印花税、土地收益等有关税费。
（五）买卖双方在签定《房屋买卖契约》30天内，持《房屋买卖契约》、税费缴纳凭证及其他有关凭证，到市房屋产权发证办公室办理房屋产权过户手续。
第十条 住房产权变更，原售房时提取的维修专项基金结余部分随住房同时转移。

第五章 附 则

第十一条 违反本办法第二间第五条规定，将不准上市出售的已购住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十二条 违反本办法第六条规定，将已购住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按成本价购买公有住房或参加享受国家优惠政策的集资、合作建房，一经发现，将责令退回所购或参建住房，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按 照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十三条 以九江市人民政府批准的指导价购买的经济适用住房（安居工程）需产权交换或交易的，可直接到房屋交易部门及发证机关办理交易及产权变更手续。
第十四条 本办法由市房改领导小组办公室负责解释。
第十五条 本办法自公布之日起执行。


做人工流产需要行政审批？

　杨　　涛


为了平衡男女性别比例，最近黑龙江省哈尔滨市出台了新的规定，怀孕14周以上做人工流产要经过行政审批。虽然，有关部门对此规定一再表示是为了社会稳定，但还是遭到了市民的质疑，许多人认为这个规定侵害了个人隐私权。（《生活报》3月29日）
关于妇女是否享有堕胎的自由一直以来就是西方社会一个争议焦点，反对一方是基于天主教的教义，认为堕胎违背天主教的精神，是扼杀生命的表现，而赞同的认为堕胎是人行使处置自己身体的自由。然而，在中国，一些地方作出怀孕一定时间做人工流产要经过行政审批的规定，却有着不同的语境，在中国没有不准堕胎的传统，妇女堕胎历来都是天经地义，并且在实施计划生育政策时，政府还是鼓励堕胎、强制堕胎。现在之所以作出需要行政审批的规定，是基于当前我国出现的出生人口性别严重失衡的态势，我国的出生人口男女性别比例正常值应为102至107∶100，但现在实际上已经达到了116.9∶100。而人口性别严重失衡，会造成婚姻年龄段男女两性的比例失调和未来婚配的失衡，也会影响人口与经济、社会、资源、环境的协调和可持续发展，影响人口的安全、民族的繁荣和社会的稳定。
由此看来，哈尔滨市为调控人口男女性别比例，做出这样的人工流产规定，出发点当然是好的。其实，不止哈尔滨市，在河南省、陕西省等许多地方相继出台了类似的规定。但是，为了公共利益或者说代际利益，不能说就可以随便对人的自由进行剥夺。罗兰说过：“自由，自由，多少罪恶假汝之名以行。”同样，在制订任何一部法律或政策之时，也不能不考虑其合法、合理性和可能产生的不良后果，否则也可能播下龙种，收获跳蚤。
首先，胎儿不是民事主体，在公法上也不是公民，因此，堕胎从法律意义上讲就是一个人处置自己身体的权利和自由，是一种基本的人身权利，那么作出：“怀孕14周以上、出于非医学需要打算终止妊娠的妇女，必须经所在地计划生育部门的书面批准，未获批准的，不管出于什么原因，都不能做人工流产手术。”这样的规定，就是对人的基本权利的限制。此外，正如一些市民所说的，这样的规定也可能侵犯人的隐私权，因为相当一部分的女性由于避孕工具使用不当意外怀孕，或者未婚先孕、遭到强暴而怀孕等，如果需要出具证明，就涉及到个人隐私。那么，对于这一个可能限制人的基本权利和侵犯隐私权的规定，是不是应该交由全国人大，经过代表们的充分讨论，由法律来进行规范呢？
其次，要求堕胎必须经行政审批的规定要考虑其实施的必要性和效率。这种行政审批实际上就是设立行政许可，政府设立行政许可就可能存在权力寻租的问题，而妇女堕胎是否为了选择胎儿性别的动机，也是难以证明的事，这就给权力进行寻租带来很大的方便。而且，这种做法也可能没有效率，因为妇女也可能寻求其他土法堕胎，导致其他危险的情形出现。这不如控制胎儿性别鉴定有效，规定任何机构和个人不得开展胎儿性别鉴定，同时对B超诊断仪的销售和使用进行控制。如果采取上述方法可以控制性别判断，那么就没有必要限制妇女堕胎自由。当然，更为重要的是，必须从源头上逐步解决重男轻女的问题，事实上，经济越发达、文明程度越高，这种观念就越弱。男孩偏好，还与我国现代的社会保障制度不完善有着密切的关系，家庭依然是广大农村地区老人的主要依靠，“养儿防老”的思想仍然有着现实的土壤。因此，在进行技术控制的同时，必须从宏观上铲除这种滋生的土壤。
所以，在目前各地自行其是出台做人工流产要经过行政审批的规定，其合法性和合理性都值得质疑，我们建议，这一问题最好能提交全国人大，经过代表或全民充分讨论，以决定应该采取什么样的措施来应对这种人口性别严重失衡的形势。

江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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