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甘肃省嘉峪关市人民政府


关于印发《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》的通知


嘉政办发[2004]61号


各委、办、局，在嘉各单位：
《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》已经2004年5月20日市政府第二次常务会议讨论通过，现予印发，请认真遵照执行。

二00四年七月十三日


嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强我市城镇住宅的售后维修和养护管理，保障住宅所有人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》[建设部第19号令]、《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》[建住房(1998)213号]和《关于公有住房售后维修基金管理暂行意见》[甘房改组发(1998)02号]的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城镇所有住宅,包括房改售房（直管和自管）、商品房、经济适用住房的售后维修和养护管理，以及住宅出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理。
第三条 市房地产管理局是城镇住宅售后维修管理的主管部门，依法对住宅售后的维修和养护进行指导、监督和管理，并查处维修基金管理中的违规违纪行为。
第四条 本办法所称房改售房（直管和自管）是指在住房制度改革和拆迁安置中按房改优惠政策向个人出售的住房。住宅的自用部位是指包括门、窗、顶棚、墙面、地面、非承重隔墙、隔扇、自用阳台（包括自用户外楼顶平台）、栏杆、扶手以及户内其它装修。
自用设备是指包括户内电器、煤气、暖气、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表）、卫生器具和相关的下水管道。
住宅的共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、楼内地下室等。
住宅共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、照明、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施、电梯、绿地、道路、路灯和公益性文体设施等。
第二章 住宅维修和养护管理
第五条 售房单位在出售住宅时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施的维修养护责任，制定对所有购房人具有约束力的有关住宅使用、维修、管理等方面共同行为规范的房屋使用公约，购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。
第六条 住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业公司代修。
第七条 住宅出售后，住宅共用部位和共用设备的维修养护，在业主委员会成立前，由售房单位承担；业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行维修、养护和管理。
第八条 住宅的共用部位和共用设施设备凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿。
第九条 住宅以外的市政公用设施（道路、上下水管道、煤气、供暖管道、窨井、下水井及化粪池等）第一个井子或距离楼房两米以外的支干线按产权归属由产权单位负责维修和管理。
第十条 物业管理部门的维修养护责任单位，要定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受市房地产管理局的指导、监督和管理。
第十一条 住宅所有人不得侵占住宅共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该栋住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
第三章 住宅维修基金的管理和使用
第十二条 凡商品房、经济适用住房和房改售房出售后都应建立住宅共用部位和共用设施设备的维修基金。
1、房改售房（直管和自管）时，购房者要按购房款1%的比例向售房单位缴交维修基金。完成售房后，售房单位要按多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款30%的比例，从售房款中提取维修基金。
2、商品房、经济适用住房销售时，售房单位与购房者应当签订有关维修基金缴交的约定。购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。本办法施行前销售的商品房、经济适用住房未提缴维修基金的，经审查后，由售房单位向购房者补收或者由售房单位自行承担维修费用。售房单位代收的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
3、房改售房、商品房、经济适用住房在维修基金未建立前，维修费用暂由售房单位承担。
第十三条 购房者办理房屋产权证时，售房单位要将购房者缴交的维修基金移交给市房地产管理局，由市房地产管理局在银行专户存储，待业主委员会成立后，经业主委员会同意，再由市房地产管理局移交物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当受业主委员会的检查与监督。
第十四条 维修基金实行专户存储，专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护，不得挪作它用；维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益计入维修基金管理和使用。
第十五条 维修基金管理单位应当建立维修基金明细帐，维修基金明细户一般按住宅小区分别设置，定期向业主委员会公布；维修基金管理单位应当为每户建立维修基金收支手册，注明业主维修基金的缴交、支付及维修使用情况。
第十六条 维修基金的使用，业主委员会成立前，由售房单位提出使用计划，经市房地产管理局审核后划拨；业主委员会成立后，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会会审后实施。
第十七条 住宅共用部位、共用设施和共用设备的维修养护费用由该小区住宅共用部位维修基金存款户的利息收入中支取。
第十八条 维修养护专项基金利息收入不敷使用时，由物业维修养护单位申请，经业主委员会批准可使用维修基金本金。维修基金本金使用后，售房单位或业主委员会按业主所有的住宅建筑面积向业主续筹。
第十九条 物业管理企业变更、撤销或合并时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市房地产管理局和业主委员会备案。
第二十条 业主转让房屋所有权时，维修基金随房屋所有权同时过户。
第二十一条 因房屋拆迁或者其它原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第二十二条 市房地产管理局和市财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用。
第二十三条 个人购买的其它住宅的维修养护管理和维修基金的管理可以参照本办法执行。
已实行物业管理、委托管理等住房的维修养护管理模式按照相关规定执行。
第四章 法律责任
第二十四条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，当事人可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第二十五条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第二十六条 售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，由市房地产管理局或市财政局责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第二十七条 违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，按有关规定进行处罚。情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第二十九条 本办法自公布之日起实行。





最高人民法院


最高人民法院关于各地人民法院婚姻案件陪审情况的综合通报

1951年4月13日，最高人民法院

从收到的关于陪审婚姻案件的124件报告中，有8件是省分院以上的综合报告。在综合报告中了解，有几省的县市人民法院，曾经采用过陪审方式审理婚姻案件，如吉林、辽东、察哈尔省等，但未正式地形成一种制度。有的县市人民法院在审理婚姻案件时采取征求妇联意见的办法，实际还不是陪审，如河北省定县专区分院所辖各县院。有的县市人民法院是才开始试行陪审制度，如黑龙江、松江省。
收到的报告中，只有少数的县因别有特殊的原因在目前还不能执行陪审制度，例如广西省院的综合报告中提到该省各地人民法院正在筹备期间，工作尚未开展。又如广东省连南县尚未着手组织妇女会，自然也不可能有陪审，且该县是瑶族聚居地区，婚姻问题多依习惯来处理。例如离婚问题，只要一方提出离婚（多由女方提出），经村老或推举的见证人证明后，双方给2、3斤米酒与证明人，即可离异。
个别的县市虽在目前尚未成立妇女会，婚姻案件未能即时实行陪审制度，但也已提出补救的办法。例如辽西阜新市妇联尚未成立，人民法院乃征得阜新煤矿党委会妇女部的同意，便决定遇有婚姻案件对社会有重大影响或有教育意义者，该部应派妇女同志参加陪审。川南南溪县院则与县农民协会领导的妇女工作同志取得联系，就各保农民协会妇女部积极妇女中先组成一、二学习小组，学习婚姻法，准备参加陪审。
一、关于陪审婚姻案件通令颁发后的情形
根据各地报送材料，本院关于陪审婚姻案件的通令颁发后，各地所反映的情形主要的有下列两点：
（一）陪审婚姻案件的通令颁发后，各地人民法院除即与妇联商讨婚姻案件陪审的具体步骤外，并加强了与其他群众团体（如工会、青年团等）的联系，原有陪审工作基础的人民法院都更加重视了陪审工作，原与其他群众团体有非正式的联系的，也联系得更密切了，而且认为邀请有关机关团体陪审是群众路线工作方式之一。
（二）在结合着陪审工作中，各地法院对于婚姻案件，有的采取集体审理（集体审理的方法对婚姻案件并不相宜），有的采取就地审判，或预先张贴布告定期审讯，号召群众旁听，以扩大对婚姻法的宣传教育，遇着有教育意义的案件，在审结宣判后，除审判员发表意见外，陪审员也根据了婚姻法的基本精神，结合当时当地具体实例，深刻地教育了当事人双方与旁听的群众，提高了人民对婚姻政策的认识，尤其是对妇女群众的宣传，有更大的效果。
二、各地陪审婚姻案件的办法
各地人民法院在摸索中所规定的陪审办法与程序是极不一致的。个别法院已会同妇联拟定了婚姻案件陪审办法，如松江省哈尔滨市院的“审理婚姻案件陪审办法草案”，河北省保定市院的“关于婚姻案件陪审的办法”。也有在过去拟定的关于一般案件的陪审法规而现在仍可适用于婚姻案件的陪审的，如河北省唐山市院的“陪审办法暂行条例”。
兹将各地陪审办法概述如下：
（一）应行陪审的婚姻案件，多数法院都依据本院第七次委员会议议决，就是凡遇案件对社会有重大影响，或有教育意义，或经当事人双方或一方请求，或有其他必要原因时，即行陪审，最高人民法院华东分院对此项议决，反映了他们的体会：“因为目前各地妇联机关，脱离生产的干部一般是不多的，若今后人民法院审理婚姻案件一律请当地妇联派代表参加陪审。妇联可能无力照顾，在此情况下，即很难建立起普遍的陪审制度。”
有的法院规定除由法院邀请妇联参加陪审外，妇联对婚姻案件亦可自由参加陪审。哈尔滨市院规定妇联或其他机关认为有必要陪审的婚姻案件亦得提议陪审。河北省永年县院规定除法院通知妇联派代表参加陪审外，一般婚姻案件，妇联代表可自由参加。
（二）邀请妇联代表参加婚姻案件的陪审程序，各地很少有较具体的规定。哈尔滨市院的婚姻案件陪审办法草案，对设置陪审员的程序有如下的规定：
1．法院认为应行陪审的案件，经主办审判员提出，由院长邀请。
2．当事人双方或一方请求陪审，经主办审判员提出，由院长邀请。
3．妇联认为有陪审必要的婚姻案件，得迳向法院院长提出派代表陪审。
4．其他机关团体的提议，经院长同意后，得设置陪审员。
（三）关于陪审员应负的责任及其应有的职权，个别法院在试行陪审中，有的由于划分不清，工作中曾因之发生紊乱的状态。唐山市院在审理陈桂香与李佩和离婚案件时，陪审员没有通过主审员，迳向当事人审问，主审员退居记录地位，发言无秩序，前后不联系，弄得当事人无所适从。因此，对于陪审员的责任及其职权应有较具体的规定。
三、在婚姻案件陪审中所体会到的好处
婚姻案件有了当地妇女联合会派代表参加陪审，不仅使人民法院增加了得力助手，提高了工作效率，而且使妇女们感到为他们解决问题的不仅有人民法院，更有妇联的代表参加。而且，通过陪审在了解全面案情、正确处理问题、贯彻婚姻法、保护妇女子女合法利益等各方面，都有着很大的作用。综合各地人民法院报告中所体会到的好处，主要的有下列数点：
（一）婚姻案件的陪审，能进一步贯彻婚姻法的有效实施，改变某些人对于婚姻法的错误认识。例如平原省嘉祥县郝××，因丈夫比自己大17岁，长期和别人通奸，后被丈夫发觉了和她离婚。离婚后，陪审员当庭耐心地批判了她的非法行为，讲明婚姻政策，指出了应走的方向，感动得郝××万分恳切地表示痛改前非，照着所指的方向走。
（二）人民法院审判人员，绝大多数是男性，对妇女的痛苦可能体会得不深刻，婚姻案件有了妇联代表陪审，就更能深入细微地体会到旧社会中妇女们所处的地位，从而更能切实地照顾到她们的合法利益。例如黑龙江省庆安县一个20岁的女子，在3年前即不满于父母包办的订婚，可是由于当时封建环境中姑娘若自己找婆家便是败坏门风，因之到结婚时才反抗，结果无效。婚后又几次要回娘家，要离婚，她爸爸说啥也不让，还打了她，她跑到亲戚家住了几天，才到法院请求离婚。判离后，陪审员认为虽然离了婚，女方仍得回到娘家，如果尚未打通其父母的封建思想，她此后的婚姻问题可能又被父母包办，便提议把女方的父母传到法院，说明了政府的婚姻政策，使女方在今后处理自己的婚姻问题有自主的权利。
（三）有妇联代表帮助调查情况，所得材料较全面、真实、可靠。审问时，有妇联代表在座，女方也容易吐出真情，使案情能够彻底了解，正确地解决问题。察哈尔省综合报告中提到：农村中受虐待妇女，有了妇联代表参加陪审能够大胆说话，案情容易弄清。河北省宝坻县二区韩豆庄有一流浪女孩（16岁）生活无着，该村村长借管饭为名，诱至家中成婚，同居7夜，发生性的关系6次，这一情况是在妇联代表陪审下弄出来的。
（四）有了妇联代表陪审，在处理婚姻问题上可以少发生偏差，更正确地执行婚姻法。例如重庆市院在处理一男子控告其妻与人通奸的案件中，调解员调解离婚，男方不愿离，调解员便讽刺说：“这种老婆还要她做什么！”当即由妇联代表提出意见，经由该院接受，并批评了该调解员。又如河北省永年县三区十里店村王青山（男）与段金花（女）离婚后在带产问题上发生了纠纷，女方坚决要带一份土地房屋（五亩地一间房），男方不允。主审员便进行调解，给女方300斤小米折合土地房屋。当时妇联代表即让法警把男女双方带到庭外，然后向主审员提出意见，指出一份土地房屋折合300斤小米太少，纠正了处理婚姻案件中重男轻女的思想。
（五）妇女代表参加陪审以后，使他们更深入地了解妇女群众切身问题，加强与妇女群众的联系，并且在参加陪审中，提高了政策水平，锻炼了能力，更好地为广大群众服务。例如察哈尔省四海县陪审员刘玉琴同志曾说：“在参加陪审以前，我虽担任妇女工作，对婚姻法有些地方还弄不清。自参加几次婚姻案件陪审后，使我很明确地懂得了婚姻法的精神和实质。”
四、陪审婚姻案件中存在的问题
依据各地报告的反映，各级法院在陪审婚姻案件中所遇到的困难，主要是：
缺乏成文的陪审法规：各级法院，有许多是过去从未有过陪审工作，有的虽然有过，也多是在摸索中，尚未建立健全的制度，具体表现在各地陪审办法与程序极不一致。例如：妇女代表是否可以自由参加陪审？审判日期应如何先为通知？在审判前陪审员是否要参加对案件的调查？在审讯中陪审员要向当事人发问应经什么手续？应该是间接发问或直接发问？陪审员与主审员意见若有分歧，应采取如何步骤以求一致？对案件的判决，应以主审员为主，陪审员只能提供意见呢？还是依主审员与陪审员的多数意见而决定？这些问题未曾确定，或多或少障碍了陪审员发挥她的应有作用。
五、本院对于陪审办法的意见
目前关于婚姻案件的陪审办法还只是走向人民陪审制度的一种过渡形式，因之，也就不可能很快的制定一个统一的陪审法规。兹就婚姻案件的陪审工作中急待解决的问题，提出如下的意见：
（一）妇联代表可否自由参加陪审的问题：
为了使妇联参加陪审婚姻案件名符其实，举行陪审要在事前有相当准备。妇联除受法院邀请对具体案件陪审外，亦可向法院提议对某一具体案件参加陪审。又妇联对于法院未曾邀请陪审的案件，则无妨于公开审判时自由参加旁听。
（二）陪审前如何通知的问题：
要顾到妇联本身工作，对陪审案件审判日期的决定宜先与妇联联系，经决定后，应于审判之3日前以书面通知妇联，使其有所准备。
（三）陪审员对案件协助调查与参与审理的问题：
陪审员对案件有协助调查与参与审理之权。对诉讼人、证人、鉴定人等须发问时，可请执行审判长职务的审判员进行，有必要时陪审员得先告知审判员后直接发问。审判员如就案情认有须在法庭以外调查的必要时，得在案件举行陪审前先行调查，作成笔录附入卷宗，供陪审员查阅。但陪审员认有应再调查的必要时，仍得提请重为调查，并自行参与其事。
（四）陪审员对判决提出意见的问题：
陪审员有对案件的判决，提出意见之权。审判员应郑重考虑陪审员的意见后始为判决。
（五）陪审员署名的问题：
目前陪审制庭尚在试行，为了切合实际，适当地表现陪审员的职责，可在判决理由全文写完后，另起一行，写明“本案经某某机关（团体）选派代表某某同志为陪审员，参与本案陪审”（在审讯笔录上也可作同样的记载）。而不用陪审员与审判员在判决书上共同署名的办法。
下级报告中反映有的妇联代表对陪审不够重视，我们认为法院也有责任，法院首先应重视妇联代表参加陪审。我们从日常工作中了解，个别法院对妇联代表参加陪审没有给予足够帮助和方便，或在陪审过程中对陪审员的意见不够重视和虚心考虑，甚至有的有“重男轻女”的落后思想。至于有的提到妇联代表政策水平、业务知识较低，不能名符其实的参加陪审的问题，除了妇联在推选陪审员时予以适当注意外，重要的在于法院同志主动给予帮助，互相研究，并就陪审工作，进行定期的总结，以提高干部（包括法院的和妇联的干部），改进工作。