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辽宁省锦州市人民政府


《锦州市国有土地租赁暂行办法》实施细则


锦政发〔2005〕43号

各县（市）区人民政府，市政府各部门，中省直各企事业单位：
现将《〈锦州市国有土地租赁暂行办法〉实施细则》印发给你们，请结合本县（市）区、本部门实际，认真贯彻落实。



二○○五年九月二十日

锦州市国有土地租赁暂行办法实施细则

为贯彻落实《辽宁省国有土地使用权租赁办法》、《锦州市国有土地租赁暂行办法》，进一步做好我市国有土地租赁租金的征收、使用管理工作，结合我市实际，制定本实施细则。
一、国有土地是国家的重要资源和资产，国有土地有偿收益是国家对土地所有权在经济上的实现形式，国有土地租赁是国有土地有偿使用的主要形式之一。国有土地有偿收益属于政府非税收入，是政府的重要财力来源，必须纳入财政预算管理。
二、财政部门是本行政区域内国有土地有偿收益的主管机关。土地行政主管部门是本行政区域内国有土地使用权有偿使用的主管机关。
三、国有土地租金由国土部门征收，并及时足额缴入财政专户。国有土地租金要应收尽收，任何部门、单位和个人均不得擅自批准减、免和缓交。对未按规定缴纳全部土地有偿收益的，土地行政主管部门不得办理土地登记手续和核发土地使用证。
四、各级国土部门应当严格执行国有土地管理的法律规定。除法律规定可以采取划拨方式提供用地外，其它建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。出让金或租金依法由土地使用者按不同用途缴纳。土地用途的确定，以政府批准文件为准。允许土地使用者在法律规定的范围内自主选择出让或租赁等有偿使用方式，使用国有土地从事生产经营活动。
五、以划拨方式取得土地使用权有下列情形之一的，均可实行国有土地租赁，签订租赁合同并按租金标准全额征收。
1.改变土地批准用途的；
2.国有土地出租或连同地上建筑物、附着物一并出租的；
3.国有土地转让或连同地上建筑物、附着物一并转让（以地入股、作价出资、联营联建）的；
4.企业改制为股份合作制、股份有限公司、有限责任公司或因破产、合资合作、租赁承包、出售、兼并、分立、国有民营、托管、转属等土地资产按租赁方式处置的；
5.机关、铁路、军队及事业单位用地，用于出租或改为经营性用途的；
6.除法律、行政法规规定可以以划拨方式取得国有土地使用权以外的其它生产经营性用地。
六、以出让方式取得土地使用权，有下列情形之一的，均可按《锦州市国有土地租赁暂行办法》（市政府第6号令）的规定，以年租金形式补缴出让金：
1.以出让方式取得住宅用地使用权，改变为商业用地的，按商业租金标准的60%征收；以出让方式取得工业用地使用权，改变为商业用地的，按商业租金标准的70%征收。
2.享受企业改制政策，且工业出让金缴纳在10%以下，商业出让金缴纳在20%以下，土地使用权发生再转移的，用于商业的按商业租金标准的50%征收，用于工业的按工业租金标准的20%征收。
3.以出让方式取得综合用地使用权用于商业经营，未按商业用地缴纳土地出让金的，按租金标准的50%征收。
4.原以“有偿划拨”方式取得土地使用权，现从事生产经营活动的，按当时地价标准折算有偿使用年限，折期届满后，按相关规定收取土地出让金或租金。
七、土地定级分界道路两侧不同等级的土地，租金标准按高等级标准执行；除商业区外，在规划宽度8米以下道路两侧及居民区内的建筑面积小于100平方米的经营性用地，租金标准按下一级标准执行。
八、国有土地租赁使用权面积计算方法。建筑容积率小于1的，按实际用地面积核定；建筑容积率大于1的，一层按容积率1.5核定用地面积，二层按容积率2.5核定用地面积，三层以上按剩余土地面积与剩余建筑面积同比例分摊的原则核定用地面积。
九、财政部门应当按照“量入为出、专款专用”的管理原则，对土地有偿收益实行年度收支预算管理。财政部门和土地行政主管部门应当严格执行市政府批准的年度土地有偿收益的收支预算。
十、财政部门、土地行政主管部门、审计部门、监察部门应当密切配合，强化对国有土地有偿收益征收和使用的有效监控。
十一、土地使用者不依法办理土地变更登记、办理土地使用证、签订国有土地使用权租赁合同或不依法缴纳土地出让金、租金的，由土地行政主管部门依法按违法占地予以行政处罚或申请人民法院强制执行。
十二、本实施细则由市国土资源局负责解释。
十三、本实施细则自公布之日起执行。
附件：1.锦州市城区国有土地租赁租金标准
　 2.锦州市城区土地（商业、工业）定级级别范围

附件1：

锦州市城区国有土地租赁租金标准
元/平方米.年
级 别
土地用途 　 一级 　　二级　　三级　　四级　　五级　　六级
商业 　 60 　 　50 　　 40 　30 　　 20 　　 10
工业 　 8 　 　 7 　　6 　 5 　 4 　　 3

附件2：


锦州市城区土地（商业、工业）定级级别范围

等 级 范 围
一级 　　延安路与锦华街交界处向东至山东街，向南至南宁路，向西至锦华街，向北　　　　至延安路的闭合范围内。


二级 　　延安路与人民街交界处向东至锦华街，向南至南宁路，向东至山东街，向北至延安路，向东至杭州街，向南至洛阳路，向西至人民街，向北至延安路的闭合范围内。


三级 　　重庆路与人民街交界处向东至中央北街，向南至湖北路，向东至云飞街，向南至延安路，向西至人民街，向南至洛阳路，向东至杭州街，向北至延安路，向东至徐州街，向南至解放路，向西至矿山街，向南至南京路，向西至士英街，向北至沈山铁路，向东至人民街，向北至重庆路的闭合范围内。


四级 　　北京路与士英街交界处向东至松坡路，向东南至铁新北里斜街，向东南至广州街，向南至解放路，向西至贵州街，向南至南京路，向西至徐州街，向南至小凌河北堤，向西至解放路，向东至士英街，向南至南京路，向东至矿山街，向北至解放路，向东至徐州街，向北至延安路，向西至云飞街，向北至湖北路，向西至中央北街，向北至重庆路，向西至人民街，向南至沈山铁路，向西至士英街，向北至重庆路，向西至石油西街，向北至无名路，向东北至锦朝路，向东南至北京路的闭合范围内。


五级 　　1.松坡路与铁新北里斜街西口交界处向东至百股车站西，向南至延安南路至解放路，向西至紫明街，向南至紫明街南端，向东南至小凌河北堤，向西至徐州街，向北至南京路，向东至贵州街，向北至延安路，向东至广州街，向北至铁新北里斜街东口，向西北至松坡路的闭合范围内。2.北安路与锦朝路交界处向东至汉口街，向北至北宁路，向东至安达街，向北至松坡路，向东南至北京路，向西经锦朝路至无名路，向西南至红星西街，向南至重庆路，向东至士英街，向南至解放路，向西至小凌河东堤，向北至重庆路，向西至无名路，向北东至锦朝路，向东南至北安路的闭合范围内。 3.小凌河南堤与新乡街交界处向东至香港街，向南至女儿河北堤，向西至安阳街，向北至西藏路，向西至新乡街，向北至小凌河南堤的闭合范围内。


六级 　　五级以外的城市规划区内的其它土地为六级。



货物未检验 责任谁来担


案情：
2001年6月28日下午，黄仁胜经人介绍在枫江镇下花园村收购菜枯，村民黄树根向黄仁胜表示他家有菜枯出卖，两人就菜枯的质量、价格达成一致意见。当日下午，黄仁胜已在另一农户王友生家收购了67包菜枯，用红绳扎口，装在货车里层；之后，黄仁胜在黄树根家收购74包菜枯，价格3840元，用白绳扎口，装在汽车的中间层。当晚，黄仁胜又在邻村周安庆家收购了134包菜枯，用红绳扎口，装在汽车最外层。黄仁胜在王、黄、周三家购买菜枯时，未在现场监督装包，货装好后，也未对菜枯质量进行验收。黄仁胜在付清三家货款后，即同司机胡建育、廖建军赶夜将货物运至南昌县陈桃元处销售，途中未停车休息。6月29日凌晨5时卸货时，陈桃元发现黄树根家白绳扎口的麻袋中的菜枯掺有砂子。黄仁胜只好将白绳扎口的74包菜枯运回吉水，并因此造成实际损失1500元。此后，黄仁胜向法院起诉，要求黄树根退回货款3840元和赔偿损失2300元。
意见分歧：本案在审理过程中，存在两种不?饧??
一种意见认为：黄树根无过错，不应当退回货款和赔偿损失。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案的标的物（菜枯）属普通标的物，且当事人未另约定，故买受人黄仁胜将货款交付给出卖人黄树根，黄树根将菜枯交付给黄仁胜时，标的物（菜枯）的所有权也就转移到黄仁胜手中。依据《合同法》规定，黄仁胜在接受货物时应当对货物（菜枯）的质量及时检验。本案的买受人黄仁胜怠于行使质量检验权，对于因未检验而产生的质量不合格的所有损失均应由买受人黄仁胜承担。作为出卖人黄树根在将货物交付给黄仁胜后，就不再对货物的质量有保证的义务。再说本案的买受人黄仁胜还收购了除黄树根外另两家的菜枯，三家的菜枯已混同，不能只凭用何种颜色的绳子扎口和司机的证言就能证实质量不合格的菜枯系黄树根家所有，故本案黄树根无过错，不承担责任，法院应驳回黄仁胜的诉讼请求。
第二种意见认为：黄树根承担违约责任，应当退还所收取黄仁胜的货款，并且对黄仁胜的损失承担主要的赔偿责任。
评析：
笔者同意第二种意见，其理由如下：
黄仁胜所收购的菜枯中，只有黄树根家装菜枯的麻包用白绳扎口，并且司机胡建育、廖建军证实汽车自吉水出发后，途中未曾停车休息和移动麻包，又有第三人陈桃元等人证实白绳扎口麻包的菜枯中掺有砂子，以上证据足可证实出卖人黄树根在自家的菜枯中掺了砂子。我国产品质量法规定，销售者销售产品，不得掺杂、掺假；合同法规定，质量不符合约定，应当承担违约责任。黄树根故意在其销售的菜枯中掺有砂子，以次充好，其行为已违反了产品质量法的规定及与买受人黄仁胜之间的约定，是一种违约行为，并因此使黄仁胜无法将掺砂的菜枯卖出，对此，出卖人黄树根应当承担违约责任，退回所收取的3840元货款给买受人黄仁胜，黄仁胜可将货物（菜枯）返还给黄树根。合同法还规定，因当事人一方履行合同不符合约定的，致对方有其他损失的应当赔偿。对于因质量不合格的原因，买受人黄仁胜将黄树根的货物（菜枯）重新运回吉水的损失，考虑到此损失与买受人黄仁胜怠于行使对产品的质量检验权有一定的因果关系，买受人黄仁胜有一定的过错，可由黄仁胜对此损失负次要的民事责任。出卖人黄树根违反诚信原则，故意掺假，以次充好，是造成货物（菜枯）不能卖出的主要原因，故对买受人黄仁胜的损失，出卖人黄树根应当承担主要的赔偿责任。当然，对买受人黄仁胜所遭受的损失应当以法院查明的实际损失1500元为准。



江西省吉水县人民法院 李崇军
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