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对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)



国务院


中华人民共和国国务院令

国发[1990] 54号


国务院批转邮电部关于加强通信行业管理和认真整顿通信秩序请示的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国务院同意邮电部《关于加强通信行业管理和认真整顿通信秩序的请示》，现转发给你们，请遵照执。

一九九O年九月三日

关于加强通信行业管理
和认真整顿通信秩序的请示


国务院：
改革开放以来，我国邮电通信事业发展较快，通信能力和 技术装备水平有了较大提高。（……略）。为适应改革开放和 现代化建设的需要，在公用通信网加速发展的同时，专用通信 网作为公用通信网的补充，也有了较快的发展，发挥了重要作 用。 但是，当前在通信的规划、建设和管理方面也存在一些不 容忽视的问题。一是重复建设严重：全国已有三十多个部门不 同程度地建设了全国性专用通信网，二千多个厂、矿建设了局 部性专用通信网。由于缺乏统筹规划，一些主要通信走廊出现 多条专用通信线路和公用通信线路同时并存的状况，甚至在同 一地点同时建有几个微波站或卫星地球站。重复建设、分散维 护，造成线路利用率低，相互干扰，通信质量不高，以及通信 资源（如路由、信道、频率）等方面的浪费。二是通信秩序混 乱：许多地方相继出现了各种通信公司，自行设立通信设施， 经营通信业务；一些部门利用专用通信设施擅自对外经营公众 通信业务，严重影响了正常的通信秩序。为解决上述问题，我 部曾与国家工商行政管理局联合发出《关于加强对邮电通信企 业的审批、登记和管理的通知》（[1989] 邮部联字216号）， 取得了一些效果，但通信秩序混乱的状况尚未根本转变。 为了更好贯彻国务院确定的“统筹规划、条块结合、分层 负责、联合建设”的通信建设方针，避免不必要的重复建设， 维护正常的通信秩序，特提出以下意见： 一、邮电部是国家管理全国通信工作的主管部门，负有通 信行业管理的职责。邮电部门在大力发展公用通信网的同时， 也要积极主动为专用通信提供咨询和服务，搞好规划和协调。 要支持和帮助地区性专用通信网通过必要的技术改造与公用网 联通。促进公用通信网与专用通信网的协调发展。 二、公用和专用通信网的建设必须统筹规划，提倡并鼓励 联合建设。除军队、铁路等有特殊要求的部门外，其他部门原 则上不得再自行建设长途通信线路。各部门长途通信所需电路 原则上由公用通信网提供，公用通信网暂时难以提供的，应本 着互利互惠的原则联合建设。大型厂、矿、企业新建局部性通 信网，要纳入当地公用通信网建设规划；已有的一些与公用市 内电话网并立的地区性专用电话网，要通过共同投资进行技术 改造，组成统一的市内电话网。凡新建长途通信线路（包括配 套项目），均应经邮电部或省、自治区、直辖市邮电管理局归 口会审。民用卫星通信由邮电部统一组织建设或对外租用。国 际通信设施建设由邮电部负责。所有进入公用通信网的设备都 要符合国家规定的技术体制和标准。 三、主要通信业务必须由国家统一经营。根据我国国情及 通信全程全网、联合作业的特点，国务院已明确我国主要邮电 通信业务由国家统一经营。我国目前通信水平较低，在公用通 信网亟需加快发展而建设资金又严重不足的情况下，更应强调 国家统一经营，以集中有限的人力、物力和财力加快通信建 设。据此，要进一步明确：（一）专用通信网只限内部使用， 原则上不得开放公众业务；（二）在公用通信网覆盖范围以外 的地区，经当地邮电部门审查同意，专用通信网可临时经营部 分公众业务，但必须到工商行政管理部门办理登记注册手续并 依法纳税；（三）长途通信和国际通信业务由邮电部门统一经 营，（四）外商不得在我国境内经营或参与经营邮电通信业 务，（五）信件和其他具有信件性质物品的寄递业务由邮政企 业专营。 四、在治理整顿中切实整顿好通信秩序。根据上述要求， 各地邮电部门应会同工商行政管理部门按照有关规定，对经营 邮电业务的企业、公司认真审查、登记。今后，凡新开办经营 通信业务的单位，必须报邮电部门审查批准后，持批件向工商 行政管理部门申请登记注册，经核准后才能营业。 五、加强农村通信建设和管理。进一步明确乡镇集体电话 在所有制不变的前提下，由县（市）人民政府统一管理，与县 （市）内其他基础设施统筹安排，县（市）邮电局在县（市） 人民政府领导下做好具体工作。
以上意见如无不妥，请批转各地区、各部门执行。